פסק-דין בתיק ת"א 3082-09

מהי דרך המלך להעברת זכויות במקרקרעין מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר ? מתי יזקק הקונה לפסק דין הצהרתי לצורך העברת הזכויות על שמו ? מי הוא בעל הדין הנחוץ לצורך קבלת הצהרה כאמור - האם הבעלים הרשום או כל שרשרת הקונים אחריו ? האם יפוי כוח בלתי חוזר מהווה עסקה במקרקעין או שמא הינו כלי לביצועה בלבד ? אלה עיקר השאלות המתעוררות בתובענה שלפניי, לצד הטענות בדבר הבעלות בקרקע, מעשה בית דין והעדר יריבות.

רקע כללי

1.         מושא התובענה הינו  קרקע הידועה כחלקה 55 בגוש 29983 הנמצאת בג'בל הראס, סילואן, ירושלים (להלן - " החלקה").

החלקה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, אולם  ישנו רישום בספר מס רכוש בירושלים, שכותרתו "מצ"ח מסכם לנכס" לשנים 1985, 1986, בו מופיע שמו של עיליואת עתמאן מחמד (להלן - " עיסא"), "על פי זהות  70018149", כעולה ממוצג ת/2. כן הוגש רישום ממשרד מס רכוש בתקופת השלטון הירדני המכיל את שמו של עיסא הנ"ל (מוצג ת/2(א)).

2.         אותו עיסא נפטר בירושלים בשנת 1981, ועל פי צו הירושה שהוצא בבית המשפט השרעי בירושלים (מוצג ת/3) יורשיו הינם: "...ילדיו מאשתו פאטמה אחמד אבו סווי שנפטר לפניו, והם: אחמד, מוסא מחמוד, עאישה, אמינה, נגיבה, נאביעה וסיאם, ואין יורשים חוץ מאלה וכולם בוגרים."

בנו בכורו של עיסא, אחמד עיסא אחמד עליוואת, המכונה "אבו מאלק", נפטר ביום 14.3.96. על פי צו הירושה שניתן בבית הדין השרעי בירושלים (מוצג ת/4), יורשיו הינם: אשתו אמינה עותמאן אחמד עותמאן, אשרף, מוחמד, מאלק, מירוות ואולפת - הם הנתבעים 1(א) עד 1(ו).

3.         התובע טוען לזכויות בחלקה מכוח העובדה שאבו מאלק מכר ביום 13.4.94 את החלקה לגב' מייסר שהין בעלת דרכון אמריקאי מס' 000120550, (להלן: " מייסר" או " שהין") על פי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר (נספח לכתב התביעה - ת/5), בו נאמר כי המוכר מצהיר שקיבל מהקונה את מלוא המחיר במזומן, וכי הוא מייפה את כוחה לבצע את ההעברה על שמה או לפקודתה. הגב' מיסר שהין, לגרסת התובע, מכרה ביום 1.9.97 את זכויותיה בחלקה לתובע, על פי יפוי כח בלתי חוזר שנחתם לפני הנוטריון ד"ר א' מטלון (ת/6 לכתב התביעה) ועל פיו קיבלה את מלוא התמורה במזומן, לגרסת התובע הוא שילם לה 80,000 דינר.

4.         בשנת 1998 הגישו אמינה, אשת אבו מאלק, ואחרים (כפי שיפורט להלן) תובענה כנגד התובע דכאן, וזה הגיש תביעה שכנגד, כשהוא מיוצג על ידי עו"ד ג' יפת, נגד עזבון המנוח אחמד עליוואת. התביעה היתה למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובעים הינם הבעלים מכוח ירושה (מקצתם הינם יורשיו של עיסא ומקצתם הינם יורשיו של בנו - אבו מאלק), והתביעה שכנגד היתה, לטענתו, למתן סעד הצהרתי כי התובע הינו הבעלים של החלקה. בסופו של יום דחה בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט צ' כהן) את התביעה שכנגד (ת.א. 1592/98) ביום 11.1.01 (להלן: " ההליך הראשון"), ונשוב לעניין בהמשך להלן. יצוין, כי נתבעת 1 בכתב התובענה שכנגד היתה הגב' מייסר שהין, כעולה ממוצג נ/3, אולם בפסק הדין נפקד מקומה, ובאין התייחסות, ובהינתן שהתיק לא הוגש כראיה, הואיל והוא בוער, לא ניתן להתייחס לכך.

גרסת התובע

5.         אבו מאלק נהג כמנהג בני העדה המוסלמית כנציגם של כל יורשי אביו, אחיו ואחיותיו עת מכר ביום 13.4.94 את החלקה בשלמותה לגב' מייסר על פי יפוי הכוח הנ"ל. הואיל והגב' מייסר הוסמכה לייצגו ולפעול בשמו, הרי מכירת החלקה לאחרים על ידה, כמוה כמכירה של אבו מאלק. מכאן ששני ייפויי הכוח הללו ממלאים אחר הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן:  " חוק המקרקעין"). לטענת התובע יפויי הכוח המקוריים הוגשו במסגרת ההליך הראשון הנ"ל, והואיל והתיק בוער, יש לקבל כראיה את ההעתקים המצולמים שהוגשו על ידו.

6.         אמנם בפסק הדין בהליך הראשון הוצהר כי התובע דכאן לא רכש זכות מזכויותיהם של התובעים שם וכי התביעה שכנגד נדחתה, עם זאת, טוען התובע, שאין בפסק הדין כדי ליצור מעשה בית דין כלפיו או מניעות, והוא מאבחן את פסק הדין, כמפורט להלן. התובע טוען כי אין לקבל את תצהירה ועדותה של אמינה, אשת אבו מאלק, לפיהם בעלה לא מכר את החלקה או כל חלק ממנה לגב' מייסר. כן יש לדחות את הטענה כי החתימה על יפוי הכוח המתיימרת להיות חתימתו, של אבו מאלק, אינה חתימה שלו. יש אף לדחות את חוות הדעת של הגב' אורה כבירי המומחית מטעם הנתבעים לכתבי יד, ולהעדיף את חוות דעתו של אמנון בצלאלי מטעם התובע. כן, לטענת התובע, יש לקבל את עדות עו"ד מטלון כי יפויי הכוח נחתמו לפניו כנוטריון. עותר התובע לחיוב הנתבעים בהחזר ההפרש בין מחיר כל החלקה לבין מחיר יחסי של 309 מ"ר מכלל הזכויות שמכר אבו מאלק, שכן חלק זה בלבד היה בבעלותו, ולהשיב לו את ההפרש בסך 65,000 דינר.

גרסת הנתבעים

7.         פסק הדין בהליך הראשון מהווה מעשה בית דין וכן השתק פלוגתא, וקובע בלשון ברורה כי אין לתובע זכויות בחלקה. כך גם יש לדחות את התביעה הכספית מכמה טעמים: העדר תשלום אגרה, לא שולמה תמורה לאבו מאלק, והעדר יכולת משפטית לחייב את הנתבעים ישירות בהשבת כספים. כן טוענים הנתבעים כי יפויי הכוח הינם בעייתייים ויש בהם פגמים: לא הוגש מקורם, עדות עו"ד מטלון איננה מסייעת לתובע, התובע לא העיד, והעדים מטעמו מגמתיים. כן טוענים הנתבעים כי אין יריבות בין התובע לנתבעים, שכן התובע לא שילם כספים למי מהנתבעים אלא שילם אותם לגב' מייסר.

טענות נוספות של הנתבעים הינן כי אין עילה כנגד יורשי אבו מאלק, כעולה מפרוטוקול הדיון בהליך הראשון (מוצג נ/1), יפויי הכח אינם מהווים חוזה לרכישת  זכויות במקרקעין, לא הובאה ראיה באשר לגודל המקרקעין, לא הוצגו מסמכי המקור של יפויי הכח ומכל מקום יש בהם פגמים צורניים וכן תנאים הנדרשים בחוק הנוטריונים והתקנות מכוחו, התובע עצמו לא העיד וחזקה שאילו היה מעיד הייתה עדותו פועלת כנגדו. כן יש להעדיף את חוות הדעת של המומחית מטעם הנתבעים.

דיון

8.         ראשית, נסיר מעל הדרך את הטענות בדבר הסעד הכספי אותו מתבקש התובע. מדובר בסכום של 65,000 דינר, שהוא התשלום בעודף, בהינתן שהתובע יכול לקבל רק שטח של 309 מ"ר ולא 1700 מ"ר, כפי שנאמר ביפויי הכח נשוא התובענה.

            בכתב התביעה טוען התובע ומסביר את תביעתו הכספית, כדלקמן:

"מאחר ולפי פסק דין הנ"ל יכול היה המנוח אבו מאלק למכור רק את חלקו בחלקה כלומר 309 מ"ר - אך הוא מכר את כל החלקה בתמורה לסך של 80,000 דינר, יש לחייב את יורשיו, הנתבעים, להחזיר (לשלם) לתובע את שווים של 9/11 חלקים שלא היה מוסמך המנוח אבו מאלק למכור כלומר 1391 מ"ר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על סכום זה מיום התשלום, ע"י הגב' מייסר שהין, קרי 13.4.94 או לפחות מיום 7.9.97 מועד בו רכש התובע את החלקה מגב' מייסר שהין. (שם, פסקה 7(ג)).

התובע עצמו מביא את דברי כב' השופט צבי כהן בפסק הדין בהליך הראשון, שם נדחתה התביעה שכנגד, וכך נאמר שם: